Investorerne er udvandret på stribe: Gammel klausul knuser drømmen om nyt nationalstadion

Dag for dag smuldrer drømmen om et nyt og moderne nationalstadion på Østerbro. En stribe førende danske pensionskasser og ejendomsudviklere har længe regnet på mulighederne for at skyde kapital ind og være med til at renovere og genopbygge det aldrende Parken-stadion, hvor F.C. København og fodboldlandsholdet spiller. Men ifølge flere centralt placerede kilder har ingen kunnet finde en måde at gøre investeringen rentabel på, og nu tyder meget på, at alle de oplagte investorer har opgivet projektet. »De har ikke kunnet regne det hjem, og nu ser det meget svært ud,« siger en centralt placeret kilde. I februar sidste år kunne Parken Sport & Entertainment, der er børsnoteret og ejer FCK, oplyse, at selskabet blev splittet op i en række separate enheder. Det skete for at gøre det muligt at finansiere en udbygning af Danmarks nationalstadion til måske op over 50.000 tilskuere, hvor der i dag kun er plads til højst 38.000. Siden har en række store pensionskasser løbende vist interesse for projektet, og mange har deltaget i møder om planerne, mens et stort prospekt også blev sendt ud med betingelserne for at skyde kapital ind. Men særligt ét forhold har gang på gang vist sig at være en uoverskueligt stor udfordring, når der skulle regnes på tallene, fortæller flere kilder til Berlingske. Og der er ikke just udsigt til, at problemet lige sådan forsvinder. »Det kan ikke lade sig gøre« Vanskeligheden består i, at Parken Sport & Entertainment i 2060 gratis skal give grunden tilbage til Københavns Kommune på grund af en såkaldt hjemfaldspligt. Tilbagekøbsklausulen, der blandt andet tidligere er omtalt af TV 2, kan på nuværende tidspunkt indløses for et beløb, som ifølge flere kilder ligger på omkring en milliard kroner. Prisen har fået investorer på stribe til at forlade forhandlingerne, da det ekstra beløb er en så stor omkostning, at den kraftigt forringer mulighederne for at kunne se et afkast på en så stor investering, som en omfattende renovering eller genopbygning af Parken vil kræve. »Med den klausul kan de slet ikke se, hvordan de skal få et afkast ud af sådan en investering. Derfor har de takket nej,« siger en anden kilde. Alternativt skal en potentiel investor vide sig sikker på, at investeringen betaler sig inden 2060, og det er også en for kort tidshorisont til, at det bliver muligt. En tredje kilde, der har været involveret i processen, peger på, at en investering i den nuværende situation reelt ville være det samme som at forære Københavns Kommune en stor sum penge. »Det kan være svært at overtale nogen til at investere i noget, som andre får en stor del af frugterne af. Som det er nu, vil det være ligesom at give en gave til dem, der har hjemfaldspligten,« siger vedkommende. Nicholas Thurø, erhvervsmægler og ledende partner i konsulentfirmaet Cushman & Wakefield, kan heller ikke se, hvordan nogen skulle skyde penge i Parken, så længe hjemfaldspligten består. »Med et hjemfald i 2060, hvor man skal tilbagelevere ejendommen til nul kroner til Københavns Kommune, vil det være umuligt at lave en case, hvor man kan bygge et nyt stadion, forrente og afskrive den investering over 36 år. Det kan ikke lade sig gøre,« siger Nicholas Thurø. Og mens ingen kan blive enig om at skyde nye penge i Parken, forværres forholdene på stadionet hastigt. Koldt vand og ingen hop Tre af tribunerne er fra 1992 og bærer tydeligt præg af det. Toiletterne har kun koldt vand i hanerne. Og VIP-områderne er langtfra samme standard, som på sammenlignelige arenaer rundt om i Europa. Parken har også måttet erkende, at den ene endetribune ikke er egnet til de koordinerede hop, som de omkring 8.000 fans på den slidte B-tribune tidligere har benyttet sig af. Det har indtil videre ført til et foreløbigt forbud mod at hoppe i takt. Men allerværst er problemet med kapaciteten, der i dag er på maksimalt 38.000 tilskuere på lægterne. FCK har haft en voldsom tilskuerfremgang i de senere år og kan til både Champions League-opgørene, derbyerne mod Brøndby og i de afgørende mesterskabskampe sælge langt flere billetter, end der har været til rådighed. Det samme har været tilfældet med landsholdet, der efter EM-slutrunden også har mærket større interesse. Både politikere og DBU har udtrykt ønske om at hæve kapaciteten til op over 50.000, og det ville kræve markante investeringer, blandt andet fordi den nuværende hovedtribune skulle udvides kraftigt, ligesom de nuværende kontortårne i hjørnerne af Parken muligvis skulle rives ned. Men som beskrevet kan ingen indtil videre få regnestykket til at gå op. Og det er ikke fordi, man ikke har forsøgt. Tæt på, men langt fra Efter EM-slutrunden i 2021 begyndte arbejdet med at undersøge muligheder for et nyt stadion. Det første skridt var at splitte Parken Sport & Entertainment op i en række separate selskaber: Aktiviteterne i Lalandia i Rødby og Lalandia i Billund blev placeret i et driftsselskab, fodboldaktiviteterne i et andet og Parkens ejendomsselskab i et tredje. Frem til omkring april sidste år var rådgiverfirmaet Colliers blevet tildelt opgaven både med at finde mulige købere til Lalandia og med at få investorer til at skyde kapital ind i stadionprojektet. I Lalandia var en handel tæt på, da en »større international spiller« viste stor interesse, men bestyrelsen sagde til sidst nej. I forsøget på at finde investorer til stadionet var det især problemerne med tilbagekøbsklausulen, som fik investorerne til at takke nej. Ingen af delene lykkedes altså. De fejlslagne forsøg førte i sidste ende – ifølge flere kilder – til den strid mellem ejerkredsen og bestyrelsesformand Allan Agerholm, der endte med at sidstnævnte pludseligt stoppede uden en afløser i starten af 2024. Der har ifølge Berlingskes oplysninger været forhandlinger med danske pensionskasser, ejendomsudviklere og andre, som har særlige kompetencer med at arrangere store begivenheder såsom koncerter. Ifølge nogle kilder var der også andre udfordringer, som fik investorerne til at trække sig. Blandt andet åbnede det prospekt, som blev skrevet i forbindelse med processen, ikke mange muligheder for andre aktiviteter end dem, der allerede finder sted i dag. En kilde nævner blandt andet, at FCK stod til at have rådighed over stadionet en meget stor del af året. Det var også et punkt i prospektet, som fik flere til at springe fra. Parken har Erik Skjærbæk med næsten 30 procent som største aktionær i det børsnoterede selskab. Andre storaktionærer tæller erhvervsmændene Lars Seier Christensen med 22,5 procent og Karl Peter Korsgaard Sørensen med godt 20 procent. Kommunen: Umuligt at skrotte hjemfaldspligt Berlingske har fremlagt historien for Parken Sport & Entertainment og stillet en række spørgsmål til sagen. I en sms skriver Parkens pressechef, Jes Mortensen: »Vi har en god og konstruktiv løbende dialog med Københavns Kommune, og vi oplever, at man også fra politisk hold ser Parken som et stort aktiv for københavnerne og danskerne. De samtaler tager vi direkte og internt med hinanden, og det er naturligvis positivt, at der er en vilje til samarbejde fra begge sider.« Dialogen har dog ikke endnu – lader pressechefen forstå – ført til nævneværdige ændringer. »Sker der konkret udvikling, så vil vi selvfølgelig meddele det til markedet først, men indtil det måtte ske, kan vi ikke kommentere nærmere på jeres spørgsmål,« skriver Jes Mortensen. Berlingske har også bedt Københavns Kommune om en kommentar og blandt andet spurgt, om det er muligt for kommunen at dispensere for hjemfaldspligten. Det er det ikke: I et skriftligt svar lyder det, at Københavns Kommune skal varetage kommunens – og dermed borgernes – økonomiske værdier forsvarligt. »Det gælder også ift. ejendomme med hjemfaldspligt,« lyder det i svaret, der fortsætter: »Således giver lovgivningen ikke mulighed for, at Københavns Kommune favoriserer enkeltpersoner eller virksomheder, heller ikke Parken eller særlige projekter såsom etableringen af et nyt nationalstadion.« https://www.berlingske.dk/virksomheder/investorerne-er-udvandret-paa-stribe-gammel-klausul-knuser-droemmen